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コンパクトマンションは慎重な価格で -トータル、都心エリアの45%が苦戦

 トータルブレインは、首都圏で供給が増加するコンパクトマンション市場を検証したレポートをまとめた。エリアごとにグロス価格の上限を意識した商品単価と面積設定を行うことが重要と指摘。その一方で、メイン顧客である女性シングル層の年収が500万円近辺に固まっているため、高単価とならざるを得ない都心エリアでの供給は不利との見方を示している。

 首都圏におけるコンパクトマンションの供給戸数は、09年以降に徐々に回復傾向を辿り、11年1~8月は3,361戸だった。分譲マンションの総供給戸数に対する比率は13.7%、10年暦年の13.3%を上回っている。ただし、平均坪単価は07年以降260万円台、平均価格は3,000万円台後半をキープしており、1~8月は坪単価は263.7万円だったが、平均価格は4,006万円に上昇している。

 10年から11年8月までに供給された163物件の販売状況をヒアリングしたところ、好調物件は43.5%にとどまり、苦戦物件が35.6%あった。苦戦したのは、城南エリアが24.0%、城西エリアが16.7%だったのに対して、都心エリアが45.0%で販売が最も厳しいことがわかった。 

 レポートでは、好調物件の特徴は、ピンポイントでの需給バランスの良さに加えて、設定価格と顧客の購入体力のマッチングにあると指摘。特にシングル女性はグロスの価格の設定が非常にシビアであり、現在の所得・雇用不安が続く中では買いあがるケースが見込めないことから、価格設定にはより一層の慎重さが求められると結んでいる。

(平成23年11月24日 日刊不動産経済通信より)


 あまり力のないマンションデベロッパーが多いというイメージのコンパクトマンション市場。
 ネームバリューがない分、何を強みとするかが問われるのかと思う。
 賃貸であれば顧客を絞ることによって入居率を上げるという手法も見られる。
 例えば女性専用マンション、音大生専用マンション・・・
 特化することは逆に言えば一般性を排除するということ
 一層慎重なマーケットリサーチを求められるということでもある。
 
 投資用と実需と混在するという難しさもある。
 駅の通りに面して便利だけど騒がしい場所など、賃貸ならいいけど買ってまで、という立地条件というのも考えられる。

 数年前までプチバブルで土地を買いあさっていたコンパクトマンションデベロッパーも
 最近は息も絶え絶えの業者が多いのではと思う。
 
 ちょっと前の記事ではないけれど、そういった業者が生き残ることができるかどうか、時代の変化に合わせて柔軟に進む方向を変えられるかどうかだと思う。
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すえはるCX

Author:すえはるCX
30歳の不動産鑑定士。
まだまだ若いつもりでも、体は言う事ききません。
久々にやった体操で、アキレス腱を切っちゃったり。
体の衰え隠すため、筋トレなんかもしなくちゃね。
何事も経験経験。アキレス腱だって治るもの。

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