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手順

不動産鑑定評価に使う様々な想定の数値というものがある。

例えば評価すべきビルの賃料であったり、水道光熱費であったり、修繕積立金の額であったり・・・。

依頼者から教えてもらえば良いじゃないかと思われるかもしれないが、
依頼者も知らなかったりするのだ。

例えば、依頼者が所有者ではなく、債権者であった場合。
つまり、評価対象不動産は依頼者のものではなく、依頼者はこの不動産を売ったらいくらになるのかを知りたいという場合だ。

基本的な資料、つまり全部事項証明書(登記簿)、公図、建物図面等は法務局で手に入るので、地積や建物面積、建物築年数は誰でも知ることができる。

しかし、賃料や水道光熱費等はそういった公的資料には明示されていない。

こんなとき、のこのこと所有者(つまり債務者)に「賃料とか水道光熱費とか教えてくださ~い」とか聞きに行くと塩を撒かれることになる。
(実際、会社の後輩のN野さんは、所有者に見つかり追いかけられたことがあるらしい。)

そんなとき、まずはインターネットで検索だ。
仮に評価対象不動産の名前を世田谷区の「第二ABCビル」としよう。

運良くこのビルに空室がある場合、
”世田谷区” ”第二ABCビル”で検索すると、不動産管理会社による募集条件が掲載されていたりする。

「3階部分45坪、月額賃料50万円、管理費4万円」(by○○エステート)といった感じに。

これがあったら○○エステートに電話してみる。
「不動産会社の者ですが、物件確認です。第二ABCビルの募集の詳細をFAXしてください」
この電話をするときに第二ABCビルの入居状況や周辺ビルの相場、人気なども聞いておくことがポイント。

空室がなく、募集広告がなければ、こういったヒアリングと周辺の相場から賃料水準を推定することになる。


と、賃料水準に関しては、周辺の事例とヒアリングでほぼ把握可能なのだけど、
水道光熱費や修繕積立金の額についてはなかなかオープンにされることが少ない。

そんな時、日本の誇る高い透明性を持った参考資料がJ-REITの決算情報だ。

J-REITの運営をする投資法人によって開示される情報の範囲は大きく異なるけれど、
たいてい、決算短信などの真ん中よりちょっと下あたりから、保有不動産についての詳細を説明するページがある。

某REITの決算短信を見てみると、

ビルの名称、所在地、取得価格、鑑定会社、建物の構造、築年月、鑑定評価額の一覧。賃貸面積、賃貸可能面積、稼働率の一覧。
さらに、個別信託不動産の収支状況として、
賃料、共益費、駐車場収入、水道光熱費収入、その他収入、管理業務費、支払手数料、水道光熱費、公租公課、損害保険料、修繕費等の明細が記載されている。
また、地震リスク分析結果PML値、CAPEX(修繕積立金の額)の見積額等も明示されている。

同種、同エリアのビルの各種指数を把握したいのであればこれはかなり良い参考資料となるのです。


問題は、まだ地方にJ-REIT保有不動産が少ないこと。

あと、鑑定評価において採用した還元利回り、割引率も明示されていることがあるけれど、これはあくまでも参考に留めていた方がいいでしょう。

かくかくしかじかの大人の事情が絡んでいる場合があるからね!


一般の不動産屋も、本当に自信持って勧められる物件についてはどんどん情報開示していけば良いのにね
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プロフィール

すえはるCX

Author:すえはるCX
30歳の不動産鑑定士。
まだまだ若いつもりでも、体は言う事ききません。
久々にやった体操で、アキレス腱を切っちゃったり。
体の衰え隠すため、筋トレなんかもしなくちゃね。
何事も経験経験。アキレス腱だって治るもの。

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