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鑑定士として独立開業

1月いっぱいで前職を退職し
いよいよ独り立ち

神奈川在住、東京開業(個人事業主)、ということで
手続き的なものの備忘録を

・前段階として
銀行印の用意、銀行口座の開設、事務所の場所決め、電話番号、ファックス番号、Eメールアドレスの設定

・神奈川県に鑑定士としての登録があるので、登録事項の変更届け(関東地方整備局へ)

・東京で開業するので東京都へ業者登録
(上記2つは手続き完了まで3週間くらいかかるとか)

・社会保険は前職からの任意継続を選択、退職日から7日以内に手続き

・年金は年金手帳持って市役所へ

・住所地を管轄する税務署へ開業届、青色申告の申し込み

・神奈川県、東京都への登録が済んだら
日本不動産鑑定協会、東京都不動産鑑定士協会へそれぞれ入会申込、登録変更

・前職のリアネット登録を停止、新規登録

・あとは地価公示とかの変更手続きかな


うーーーん
やることいっぱい!
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マンション設備どこまで必要?

●不要な共用施設・サービス 使われないのに負担大




 高層住宅管理業協会と学識経験者による『住生活総合サービスの理論的明確化』研究成果報告書から、管理会社と管理組合それぞれが“不要”と感じている共用施設・サービスについて取り上げる。

 まず、不要とされる施設・サービスを有するマンションの大半が00年以降に竣工した物件に集中している。管理会社の回答では、温浴施設や水景など『水』を使用する設備が目立つ。『理由』にもある通り、維持管理の手間・コストがかさむことが要因。企画段階では居住環境だけでなく、広告効果も重視され、必ずしも管理運営のしやすさが優先されるわけではない実情が背景にあると考えられる。

 一方で管理組合の回答では、代替機能の存在により、設置する必要性が乏しいと思われるものが挙がっている。例えば、ゲストルームは『ビジネスホテル』で代用可能。コンシェルジュサービスのうち、コピーやファックスなどはコンビニの利用で事足りるといった具合だ。

 これら不要の理由は、利便施設の集積した都市部の立地条件に限られ、郊外エリアにおいてはなお需要のあるものもあると考えられる。ただし、昨今はインターネットが普及しているため、手配を代行する類のサービスは需要が縮小し続ける可能性が高い。

 また、こうした詳しい背景の有無にかかわらず、どちらの回答でも『利用頻度の低さ』を上げる声が多い点は興味深い。新規物件の企画の参考資料として重宝しそうだ。

「不要」と感じる共用施設・サービス


(平成24年6月12日 住宅新報より)





「コンシェルジュ付のマンション」、聞こえはいいかもしれないけど、ちょっと気恥ずかしい庶民派です。

女の子とか部屋に呼ぶ時にも見られてるんでしょ?



本文中にもあるけれど、表を見て思うのは、募集時のインパクト重視で設置してそうってこと。

アウトソーシングできるところはして、必要最低限の施設があればいい・・・という人はそもそもこういったマンションを選ばないか。

でもこういった付設サービスは利用しない人からすれば管理費が上がるだけの無駄遣い。

エコカー乗ってリッター当たりの燃費が2~3km向上したと喜ぶこのご時世、過度に絢爛豪華な共用施設・サービスは逆効果にもなりうるね。

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「隠居して田舎暮らし」の幻想

●年齢が高いほど住宅都心ニーズ強まる ―大京G調査、管理・リフォームは質重視

大京、大京リアルド、大京阿ステージの大京グループ各社は、大京が運営する会員組織「ファミリー・ファースト・クラブ」会員と過去に問い合わせを受けた人を対象に、住まいに関するアンケート調査を実施した。「検討したいエリア」については、年代が上がるほど「より都心に住みたい」と回答する人が増えている。
アンケートはWEBで今年1月に実施し、2452件の回答があった。検討したいエリアを年代別にみると、「より都心に住みたい」と答えた人の割合は30歳代前半まで(289件)が30%、30歳代後半~40歳代(928件)が33%、50歳代以上(437件)が38%と、年代が上がるほど割合が高い。一方、「親や子、親族の近くに住みたい」と答えたのは、30歳代前半までが23%、30歳代後半~40歳代が18%、50歳代以上は14%と、地縁や血縁へのこだわりは逆に年代が上がるほど減少傾向を示した。
希望する住居の形態(複数回答)は、新築マンションが67%、中古マンション44%、戸建29%、中古戸建18%、賃貸マンション19%、同じ人が新築と中古を考えていたり、マンションと戸建を検討するなど、同時に複数のニーズを持っている。
管理会社に求めるものについては、高品質な管理と答えた人が66%、資産の維持が61%、管理費の見直しが46%。リフォーム会社を選ぶ理由は、施工の質・技術が優れていることが45%、価格23%、会社のブランド(実績・安心)・デザイン力(プラン)・アフターサービスが共に7%。管理会社とリフォームについてはいずれも「質」がトップであり、価格の安さだけでは納得しない姿勢が伺えた。

(平成24年4月11日 日刊不動産経済通信より)


実際、年を取って田舎に引っ込むという定石はもはや通用しないくらい都会は便利過ぎる。

僕の父の故郷は鹿児島の山の中。日本一の星空が見られると言われる伊佐郡菱刈町(今は伊佐市に編入)。
数年ぶりに訪れると澄んだ空気、のどかな光景に荒んだ心も癒される・・・気がする。
でも、そこで老後暮らしたいかと言われると、無理。
電車に乗るのに車で20分なんて。都会に甘やかされた僕には到底無理。ましてや足腰の弱った老後に・・・。
買い物行くのにも徒歩圏にスーパーがあるかないかじゃ大違い。


が、うちのばあちゃん今100歳


田舎暮らしは生きること即ち日々鍛錬ということか。


都会は便利ではあるけれど、都会のど真ん中で孤独死をする老人が多いのも事実。
マンションでお隣さんの名前も知らないという人も多いらしい。
淋しい限りだなぁ。

都会暮らしであっても周りの人とのコミュニケーションは密にしておかなきゃいけませんね。


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近くて遠いこの間

●不動産サイト協、築浅物件は築5年まで

アットホームやリクルートなど6社で構成する不動産情報サイト事業者連絡協議会(RSC)がまとめた「不動産広告に関するアンケート」の調査結果によると、不動産広告の表記で、「築浅」とは築5年までと考えている人が最も多く、「駅から徒歩圏」の想定時間は回答者の平均で12.6分であることがわかった。1年以内に不動産を購入・賃貸済み、あるいは購入・賃貸を検討中の20歳以上の一般消費者を対象に、昨年9月に実施。有効回答者数は2070人。
築浅物件のイメージは「5年まで」との回答が45.0%と最多だった。「3年まで」は27.1%で、5年までの合計は8割超と大半。「10年まで」は10.7%。20年を越える回答も相当数あるため、平均年数は5.2年という結果となった。男女別では助成の方が築浅を短く考える傾向にある。
駅からの徒歩圏については、「5分まで」が10.2%、「10分まで」が43.0%で、10分までの合計が過半数を占めた。なお「15分まで」は33.6%、「20分まで」は9.3%。駅からの徒歩圏の平均時間は12.6分だが、家族構成別にみると、シングル世帯は平均11.9分、DINKS世帯は12.5分、ファミリー世帯は13.2分となっており、世帯数が少なくなるほど徒歩圏の時間が短くなる傾向にある。居住地別でみると、札幌市は10分までの合計が63.9%を占め、平均11.8分と短いのに対し、東京圏は13.1分と長めの結果となっている。

(平成24年5月9日 日刊不動産経済通信より)




結婚が決まった人に「お二人は付き合って長いんですか?」と聞くと、
同じ3年でも「もう3年」と答える人、「まだ3年」と答える人がいたりする。
ちなみに標準は4年半との記事を見つけた。
結婚までの交際期間は4年半! 平均データから読み解く、イマドキ男女の恋愛事情
だから「まだ3年」と言うべきなのかもしれないけれど、
主観的な時間の流れって人それぞれ。
でもやっぱり付き合って1年以内の結婚は早いような気がする今日この頃。付き合ってる相手はいないけど。
と、築年数に関係のない感想。

子供の頃、塾への道のり、家から駅までバスを使わずに走って行ったりしていた。地図で計測すると約2.5km、今考えると完全に徒歩圏外だ。
僕のイメージでは徒歩圏は1.2km、約15分までかな。
都心部の地下鉄網が張り巡らされているところだと、どこでも徒歩圏になりそうなもんだ。

孤独死

●賃貸住宅での孤独死で百万円以上の請求

ファーストロジックがまとめた「賃貸物件における孤独死、自殺、事件・事故死」によると、賃貸住宅で孤独死などが発生した場合、オーナーは入居者の遺族に対し100万円以上の負担の請求を考えていることがわかった。同社サイト「不動産投資の楽待」に会員登録しているアパート・マンションオーナー151名から回答を得た。
保有物件で孤独死などを経験しているオーナーは7%で、84%のオーナーが孤独死に懸念を抱いており、発生した場合の費用として30%のオーナーが「100万円以上」と回答。費用の内訳は、部屋の清掃費、残物処理費、空室発生分・下落分の家賃、お祓い費用など。それ以外に「風評被害に対する慰謝料とその対策費」という回答もあった。一般的にオーナーはこれらのコストを遺族に請求する傾向がある。孤独死に対する対策としては、「入居条件を厳しくしている」「高齢者の入居を断っている」など入居者に対する厳しい回答が目立った。また「孤独死の対策に対する優遇制度の創設」など行政に対し対策を望む声もあった。

(平成24年4月23日 日刊不動産経済通信より)



孤独死って残された家族もやりきれないかも知れないけど、勝手に死なれて資産価値を落とされたオーナーもやりきれないね。昔済んでいた家の隣のアパートでも、一人暮らしのおじいさんがトイレで倒れていた。幸い早々に発見されて、その後入院したけど、もし亡くなっていたらそこのアパートに新しい入居者を入れるの大変だったろうな。
一応自殺でなければ仲介時の重要事項説明をしなければならない事項とはならないけれど、近隣の住民から「その部屋で孤独死してた」とか聞かされてしまった場合は非常に気分も良くないだろうし。お隣さんが孤独死したということで早々に隣室も退去するってことだって考えられる。
この記事に出ている100万円という数字も、ある程度遺族に配慮して遠慮した数字なのかもしれない。
不可測の事態が起こる可能性は年をとればとるほど上がっていくもので、入居条件を厳しくすれば持ち物件内における孤独死が防げるというものでもない。

うーん老人の一人暮らしのハードルは高い。


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すえはるCX

Author:すえはるCX
30歳の不動産鑑定士。
まだまだ若いつもりでも、体は言う事ききません。
久々にやった体操で、アキレス腱を切っちゃったり。
体の衰え隠すため、筋トレなんかもしなくちゃね。
何事も経験経験。アキレス腱だって治るもの。

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